Ai fini della costituzione del c.d. supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore e nemmeno quella del proprietario delle singole unità immobiliari di ciascun condominio.
E’, infatti, sufficiente che i singoli edifici materialmente abbiano in comune alcuni servizi o impianti che siano ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del codice civile, poiché collegati da un vincolo di accessorietà necessaria ad ogni stabile.
Tribunale di Trieste
Sezione Civile
Sentenza del 25 maggio 2011
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario di Tribunale, dott.ssa Camilla Toresini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 4533/2008 R.G.A.C.
TRA
S.A. con l’avv. R.N., domiciliato presso il suo studio in Trieste via Cicerone n. 10, per procura a margine dell’atto di citazione
Attore
CONTRO
M.E., titolare dell’amministrazione stabili M. e M., amministratore dei Condomini di via (…), con l’avv. S.C., domiciliato presso il suo studio in Trieste, per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
Convenuto
E
G.F., titolare di S. – S.A., Trieste, amministratore del Condominio di via (…) con l’avv. R.N., domiciliato presso il suo studio in Trieste, per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
Convenuto
avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione notificato il 24.12.2008, il sig. A.S. impugnava il punto 3) della delibera dell’assemblea del Condominio via (…), avente oggetto “Nomina amministratore parti comuni del complesso e nomina amministrazione di singole palazzine, nomina capi casa”, convenendo in giudizio E.M., quale amministratore dei condomini di via (…) e F.G. quale amministratore dei condominii di via (…).
Esponeva che, con l’ordine del giorno impugnato, era stato sottoposto alla votazione dei condomini di via (…) lo scioglimento dell’unico condominio, costituito da sette diversi edifici, con conseguente nomina del dott. E.M. ad amministratore degli stabili di via (…) e conferma del precedente amministratore F.P. per gli stabili ai civici n. (…). Lamentava l’omesso raggiungimento del quorum previsto dall’art. 61 disp. att. c.c. per lo scioglimento del condominio e chiedeva l’annullamento del deliberato nella sola parte impugnata, concludendo come in premessa.
Si costituiva E.M., resistendo ed eccependo in via preliminare la nullità del mandato conferito dall’attore nonché la carenza di legittimazione attiva del medesimo e, nel merito, l’infondatezza della domanda, per l’esistenza non di un unico condominio di via (…) bensì di un supercondominio composto da sette edifici costituenti ciascuno un condominio, collegati tra loro da parti comuni. Concludeva per il rigetto della domanda, sull’assunto che, con le deliberazioni contenute nel verbale impugnato, i condomini dei sette stabili non avessero disposto lo scioglimento dell’unico condominio, ma si fossero in realtà limitati – ciascun edificio singolarmente, costituente di per sé condominio ex lege – a deliberare in merito alla nomina del proprio amministratore, nel rispetto delle maggioranza di legge.
Si costituiva F.G., ritenendo fondata la domanda attorea per la mancata approvazione della delibera di scioglimento del condominio in difetto delle maggioranze di legge, con conseguente illegittimità della nomina del dott. E.M. ad amministratore degli stabili di via (…). Concludeva come in premessa.
Preliminarmente vengono in rilievo le eccezioni di rito sollevate dal convenuto M., che vanno disattese entrambe. L’eccezione di nullità del mandato va rigettata, potendo evincersi dal tenore complessivo della procura apposta in calce all’atto di citazione e sottoscritta dall’attore il conferimento al proprio legale dei più ampi poteri di rappresentanze e difesa in giudizio.
Quanto alla carenza di legittimazione attiva, si osserva che si tratta di eccezione solo allegata in comparsa di costituzione e risposta (“Ancora, si rileva la carenza di legittimazione attiva in capo all’attore”, cfr. comparsa di costituzione e risposta M., p. 3, ultima riga), sviluppata tardivamente negli atti difensivi conclusivi e rimasta in ogni caso sfornita di riscontro probatorio, incombente, ai sensi dell’art. 2967, comma 2, c.c., a chi eccepisce i fatti a fondamento della propria eccezione.
Nel merito, la domanda attorea è infondata e pertanto va rigettata.
Dalle allegazioni in fatto (non specificatamente contestate dalle controparti) e dalla copiosa produzione documentale della difesa M. emerge che il complesso immobiliare di via (…) è costituito da sette edifici autonomi, originariamente appartenenti ad un unico proprietario, l’I.C. soc. coop. A.r.l., che usava concedere in locazione le proprie unità immobiliari ai lavoratori del settore siderurgico. L’unico fondo originario (pcn. 1575/1 PT. 2745 ct. I di Servola) su cui venne ad esistenza il Complesso immobiliare in questione, fu frazionato nel 1975 (piano frazionamento geom. Pa., cfr. docc. 1 – 3) in modo da ricavare, dall’originaria P.T. 2745, una frazione costituente area comune del complesso (marcata A) e sette frazioni (marcate da G ad O) contraddistinte da pp.cc.nn. da 1575/4 a 1575/10, con formazione di altrettante partite tavolari, una per ciascuno dei singoli edifici (docc. 5 – 11).
Con la progressiva alienazione da parte dell’unico proprietario delle unità immobiliari e dei relativi posti macchina (come da contratti di compravendita prodotti sub docc. 58 – 71), venne pertanto a costituirsi in ogni singolo edificio una situazione di contitolarità di proprietà solitarie e di parti comuni indivise, contitolarità che costituisce il fondamento giuridico dell’istituto del condominio ai sensi dell’art. 1117 c.c.. In giurisprudenza, del resto, è pacifico che il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano (cfr., in termini, Cass. n. 3257 del 19.2.2004).
In senso contrario, l’attore ha a sua volta eccepito che il condominio di via (…) fosse stato da sempre “un unicum costituito da sette palazzine”, avente un unico regolamento condominiale, un’unica polizza assicurativa ed un unico amministratore.
Irrilevanti, ai fini del decidere, le ultime due circostanze citate, va invece osservato, con specifico riguardo al regolamento condominiale, che proprio l’esame di tale documento smentisce ulteriormente la tesi attorea, fondata sull’assunto che l’autonomia privata avesse scelto di formare un unico condominio.
Trattasi infatti di regolamento di natura non contrattuale, adottato dall’assemblea di tutti i condomini in data 1.3.1999, che prevede una tabella millesimale generale per il tutto il complesso residenziale, utilizzata per le spese relative alle “parti comuni del comprensorio” di cui all’art. 3 del regolamento, nonché sette specifiche tabelle millesimali, una per ciascun edificio, per il riparto delle spese relative alle “cose comuni di ogni singolo fabbricato” di cui all’art. 5 del regolamento (doc. 77).
In definitiva, ritiene il Tribunale che la situazione immobiliare oggetto della presente causa sia riconducibile alla figura – di elaborazione giurisprudenziale – del supercondominio, che ricorre allorché vi sia una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. Sez. 2, n. 9096 del 7.7.2000). Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria infatti né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale (…) l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, (Cass. Sez. 2, n. 2305 del 31.1.2008).
Dalla qualificazione di supercondominio del complesso immobiliare di via (…) e dalla conseguente autonomia di ciascuno stabile, singolarmente costituito in condominio, discende la legittimità del deliberato impugnato, con il quale i condomini tutti del complesso immobiliare non hanno deliberato in merito allo scioglimento dell’unico condominio (giuridicamente non esistente), bensì hanno deliberato, edificio per edificio, in merito alla conferma o meno dell’unico amministratore precedentemente incaricato della gestione dell’intero complesso.
I condomini di via (…) hanno, dunque, conferito l’incarico di amministratore al dott. E.M., successivamente incaricato anche dell’amministrazione .delle parti comuni del “supercondominio” di via (…), con delibera adottata dall’assemblea straordinaria dd. 27.1.2009 (doc. 72).
In conclusione, la domanda attorea è rigettata, così come la domanda del convenuto G., formulata in adesione alla prima. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando, il Tribunale di Trieste, nella suindicata composizione monocratica, così provvede:
– rigetta la domanda attorea;
– rigetta la domanda del convenuto F.G.;
– condanna l’attore e il convenuto F.G., in solido tra loro, a rifondere al convenuto vittorioso, dott. E.M., le spese di lite, liquidate in complessivi Euro 4.589,50, di cui Euro 2.139,50 per diritti, Euro 2.450,00 per onorari, oltre spese generali, Iva e Cpa se dovute.
Così deciso in Trieste, il 2 maggio 2011.
Depositata in Cancelleria il 25 maggio 2011.
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